Bugün Türkiye’de gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken önemli hususlara odaklanacağız. Ancak bu yazımızda, topraktan daire almak, müteahitten daire almak, satış vaadi ile tapu almak ya da arsa tapulu daire almak gibi konulara girmeyeceğiz. Bu konular, daha önce hazırladığımız içeriklerde detaylıca ele alındı. Ve burada kontrol edilmesi gereken hususlardan farklı olarak sizi bekleyen riskleri açıkladık.
Türkiye’de gayrimenkul almak, önemli bir yatırım olmasının yanı sıra dikkatle yürütülmesi gereken hukuki ve idari süreçler içerir. Doğru bir şekilde yönetilen süreçler, size güvenli bir mülkiyet kazandırırken; yanlış bilgi, eksik inceleme veya aceleci kararlar ciddi maddi ve hukuki kayıplara neden olabilir. Bu rehberde, Türkiye’de gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken tüm kritik noktaları ele alarak, sürecin nasıl daha güvenli hale getirileceğini detaylandırıyoruz.
1. Tapu ve Takyidat Belgesinin İncelenmesi
Gayrimenkul alım sürecinin en kritik aşaması, tapu kayıtlarının incelenmesidir. Tapu, mülkün resmi sahibini ve hukuki durumunu gösterir. Ancak, tapu belgesindeki bilgiler yüzeysel bir kontrolle sınırlı kalmamalıdır. Tapu takyidat belgesi adı verilen detaylı belgeyi edinerek, mülk üzerindeki olası riskleri tespit etmek oldukça önemlidir.
Tapu Takyidat Belgesinde Nelere Bakılmalıdır?
- Taşınmaz Bilgileri: Satın almayı düşündüğünüz mülkün fiziksel adresi, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, ada ve parsel bilgilerini kontrol edin. Tapuda yer alan bu bilgilerin mülkün gerçek durumu ile birebir uyuştuğundan emin olun.
- İpotek ve Haciz Durumu: Tapuda yer alan ipotek, haciz veya herhangi bir yasal engel olup olmadığını kontrol edin. Mülkün üzerindeki ipotek, borçlar ödenmeden kaldırılamaz ve alıcıyı yasal olarak zor duruma sokabilir.
- Kısıtlamalar ve Şerhler: Mülk üzerinde intifa hakkı, aile konutu şerhi, geçici tedbir kararları veya satış vaadi gibi kısıtlayıcı durumların olup olmadığını kontrol edin.
Not: Takyidat belgesi, tapu müdürlüklerinden veya e-Devlet/Web Tapu üzerinden alınabilir. Belgede belirtilen tüm detayların doğru ve güncel olması, ileride karşılaşabileceğiniz sorunları önleyecektir.
2. Gayrimenkulün Ruhsat ve İskan Durumu
Bir mülkün hukuki durumunu anlamak sadece tapu incelemesiyle sınırlı değildir. Özellikle inşaat projelerinden alınan veya yeni yapı olan mülklerde, ruhsat ve iskan belgesinin varlığı hayati önem taşır.
Kontrol Edilmesi Gereken Belgeler:
- İskan Belgesi (Oturma İzni): Bir binanın iskan belgesi olmaması, yapının yasal olarak oturma iznine sahip olmadığı anlamına gelir. Bu durum, ileride elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinde sorun yaşamanıza ve ciddi hukuki problemlerle karşılaşmanıza neden olabilir.
- Kat Mülkiyeti Tapusu: Bir apartmandan daire satın alıyorsanız, kat mülkiyeti tapusunun bulunup bulunmadığını sorgulayın. Kat mülkiyeti, yapının tamamlanmış ve yasal izinlerinin alınmış olduğunu gösterir. Eğer tapu, kat irtifakı durumunda ise, yapı henüz tamamlanmamış veya iskan alınmamış olabilir.
- Kiracılık Durumu: Eğer satın almayı düşündüğünüz mülkte bir kiracı bulunuyorsa, bu kiracının haklarını göz önünde bulundurmanız gerekir. Türkiye’de kiracıların tahliyesi, kira sözleşmesine ve hukuki sürece bağlıdır. Sorunsuz bir satın alma süreci için mülk sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeleri görmeyi talep edin. Ev sahibi ile kiracı arasında geçerli bir kira ilişkisi yok ise Fuzuli İşgal ile karşı karşıya kalınabileceğini, bu nedenle daha da uzun süren hukuki süreçler yaşanabileceğini hatırlatıyoruz.
3. Hileli Devirler ve Mal Kaçırma Riskleri
Gayrimenkul alımında tanıdıklar ya da aracılar tarafından sunulan bilgiler, her zaman güvenilir olmayabilir. Satıcı veya aracıların yanıltıcı bilgiler vermesi, alıcının hukuki risklerle karşılaşmasına neden olabilir.
Dikkat Edilmesi Gereken Durumlar:
- Aile Konutu Şerhi: Türk Medeni Kanunu’na göre, aile konutu olan bir taşınmaz eşin rızası olmadan satılamaz. Eğer böyle bir satış gerçekleştirilirse, diğer eşin dava açma hakkı vardır ve tapu işlemi iptal edilebilir.
- Mal Kaçırma: Borçlarından kurtulmak isteyen mülk sahipleri, taşınmazlarını düşük bedellerle devretmiş olabilir. Bu tür işlemler, alacaklıların itirazı üzerine mahkeme kararıyla iptal edilebilir.
- Eksik veya Yanıltıcı Tapu Bilgileri: Tapu kayıtlarında eksik veya yanlış bilgiler bulunması, mülkün gerçekte başka bir taşınmazla karıştırılmasına neden olabilir.
Kat irtifakı veya Kat Mülkiyeti kurulmayan, toplumda arsa paylı satışa konu olan satışlarda ise daha dikkatli olmak ve bazı önlemleri mutlaka almak gerekiyor. Kötüye kullanım olmaması adına burada her türlü detayı ve bilgiyi vermeyi sakıncalı gördüğümüzden özellikle paylı mülkiyete tabi taşınmazların ( arsa tapulu ) alım ve satımında mutlaka profesyonel destek alınmalıdır. Buranın altını özellikle çiziyorum.
Bu tür riskleri önlemek için tapu ve belgeleri detaylı şekilde incelemek ve profesyonel bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak oldukça önemlidir.
4. Aidat ve Ek Borçların Kontrolü
Satın almayı düşündüğünüz gayrimenkul, özellikle büyük bir sitede bulunuyorsa, geçmişe dönük aidat borçlarını kontrol etmelisiniz. Türkiye’de yasal olarak, bir mülkün aidat borçlarından yeni mal sahibi sorumlu tutulabilir.
- Site Yönetiminden Bilgi Talebi: Aidat borçlarını öğrenmek için site yönetimi ile iletişime geçin ve borç durumunu yazılı olarak talep edin.
- Geçmiş Borçların Durumu: Eğer borçlar var ise, satın alma işlemi öncesinde bu borçların kapatılması gerektiğini satıcıya hatırlatın.
Bu tür incelemeler, hem mali yüklerden kaçınmanızı sağlar hem de alım sonrası olası anlaşmazlıkları önler.
5. Tapu Devir İşlemleri ve İmza Süreci
Gayrimenkul alım sürecinin en hassas noktası, tapu devri sırasında yapılan işlemlerdir. Bu aşamada yapılan hatalar, satın alınan mülkün hukuki haklarını kaybetmenize neden olabilir.
Tapu İşlemlerinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
- Bağımsız Bölüm ve Ada-Parsel Kontrolü: Tapu belgesinde yer alan bağımsız bölüm numarası, ada ve parsel bilgilerini fiziksel mülkle karşılaştırın. Projelerde yapılan değişiklikler nedeniyle yanlış bilgiler kaydedilmiş olabilir.
- Tapu Memurunun Bilgilendirmesi: Tapu müdürlüğünde imza süreci başlamadan önce tapu memuru, satışa konu olan bilgileri taraflara okur. Bu bilgilerin doğru olduğunu teyit edin.
İmza atmadan önce, satın aldığınız mülkün tapudaki adresi, bağımsız bölüm numarası ve diğer bilgilerle birebir uyumlu olduğundan emin olun.
Sonuç: Hukuki ve Maddi Risklere Karşı Bilinçli Hareket Edin
Gayrimenkul alımı, hayatınızın en büyük yatırımlarından biri olabilir. Bu nedenle:
- Tapu kaydını ve takyidat belgesini detaylıca inceleyin.
- Gayrimenkulün ruhsat ve iskan durumunu kontrol edin.
- Hileli devirler ve mal kaçırma gibi hukuki risklere karşı belgeleri doğrulayın.
- Aidat ve geçmiş borç yükümlülüklerini araştırın.
- Tapu müdürlüğündeki devir işlemleri sırasında her detayı dikkatle kontrol edin.
Burada yer alan tüm incelemeleri gerçekleştirseniz bile alacağınız tapu üzerinde hiçbir şerh, beyan yer almasa bile o sırada hakkında görülen bir dava yüzünden, ki her zaman mahkeme tarafından şerh konmadığından tapunuz daha sonrasında iptal edilebilir. Bu yüzden, gayrimenkul alırken, hukuki süreci bir avukata danışarak geçirmek, sizi büyük bir finansal ve yasal riske karşı korur. Unutmayın, gayrimenkulün fiziksel özelliklerinden ziyade hukuki durumu, yatırımınızın geleceğini belirler.
